Налог на квартиру.

Как известно, наличие недвижимости в собственности, обязывает ее владельца к уплате налога на имущество. Такой налог является местным и, как правило, уплачивается в размерах 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. Кроме того, совершение тех или иных операций с недвижимостью, результатом которых является получение прибыли, обязывают получателя такой прибыли к уплате подоходного налога, который составляет 13% от полученной прибыли.

Такая обязанность возникает:

• у продавцов квартир, если они владели ею менее 5 лет (до 1 января 2016 года — менее 3 лет);
• у одаряемых, получающих квартиру по договорам дарения, если они не являются близкими родственниками дарителя;
• а также у арендодателей, получающих доход от сдачи квартиры внаем, если они не оформлены как предприниматели.

В случае постоянной уплаты 13% подоходного налога при покупке квартиры, государство позволяет вернуть уплаченные суммы в качестве имущественного вычета.

Налог на имущество физических лиц

Одним из самых распространенных налоговых обязательств собственников недвижимого имущества, является местный налог на имущество физических лиц. Решение о его введении принимают представительные органы муниципалитетов, а также законодательные органы городов федерального значения. Несмотря на это, налоговые ставки устанавливаются в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и в зависимости от вида недвижимости составляют от 0,1 до 2% (ст. 406 НК РФ).

Согласно ст. 402 НК РФ, налог на имущество должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, решение о чем принимается также на местном уровне.

Указанный налог уплачивается налогоплательщиками на основании полученного от налоговых органов уведомления, что избавляет плательщика от необходимости представления декларации и самостоятельного проведения расчетов. При этом налогоплательщик должен помнить про то, что:

• Необходимость уплаты налога на имущество возникает у собственников недвижимости, находящейся на территории конкретного муниципального образования. Объектом налогообложения законодатель признает любую недвижимость — жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а также любые другие помещения и сооружения (ст. 401 НК РФ).
• В отношении большинства объектов недвижимости (для жилых домов (в том числе незавершенных) и помещений, единых комплексов недвижимости с входящим в них жилым помещением, гаражей, садоводств и хозяйственных построек (до 50 кв. м.)) применяется ставка налога, равная 0,1% от кадастровой стоимости. Однако нормативным актом муниципалитета такая ставка может быть уменьшена до нуля или увеличена не более чем в 3 раза.
• В отношении административно-деловых центров, торговых комплексов, нежилых помещений под офисы и торговые объекты, объектов общепита и бытового обслуживания применяется ставка в 2% от кадастровой стоимости. В отношении всех остальных объектов — 0,5%.
• При этом п.п. 3-6 ст. 403 НК РФ устанавливаются определенные налоговые вычеты, учет которых осуществляется при исчислении налоговой базы. Кроме того, ст. 407 НК РФ, определены 15 категорий налогоплательщиков (инвалиды, участники ВОВ, военнослужащие, пенсионеры и т.д.), которым предоставляются льготы на уплату налога, в размере суммы налога, подлежащего уплате по одному объекту для каждого вида недвижимости, не используемого в предпринимательстве.
• Указанный налог подлежит ежегодной уплате, не позднее 1 декабря в налоговый орган, по месту нахождения объекта недвижимости, находящегося в собственности налогоплательщика (ст. 409 НК РФ).

Налог с продажи квартиры

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, выручка, полученная от реализации (продажи) недвижимости, в том числе и квартир, признается законодателем как доход, полученный продавцом от источников в Российской Федерации. Согласно ст. 209 НК РФ, такой доход признается объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Лицами, которые обязаны уплачивать налог с продажи квартиры, признаются как налоговые резиденты, так и лица, не являющиеся таковыми.

Разделение налогоплательщиков на такие категории прямо влияет на размер применяемой ставки НДФЛ. Так, согласно ст. 224 НК РФ, для резидентов при продаже квартиры она составляет 13% от полученного дохода, а для нерезидентов — 30%.

Порядок применения и исчисления налога будет прямо зависеть от того, какой период проданная квартира находилась в собственности продавца — потенциального налогоплательщика.

Налог на квартиру, которая менее 5 лет в собственности

Если квартира, на момент продажи находилась в собственности продавца менее пяти лет, то после ее продажи и получения выручки, у него возникает обязанность по уплате 13% подоходного налога. Указанный срок подлежит исчислению с момента регистрации права собственности продавца в государственном реестре прав и до момента регистрации его прекращения. Согласно ст. 210 НК РФ, НДФЛ исчисляется из суммы полученной выручки, с вычетом сумм всех удержаний. Обратим внимание на некоторые нюансы:

• Подоходный налог подлежит одноразовой уплате. Налогоплательщик, получивший доход от продажи квартиры, должен самостоятельно исчислить указанный налог, после чего должен заполнить налоговую декларацию (формы 3-НДФЛ), в которой указывается сумма полученной прибыли, а также сумма средств, подлежащих уплате в бюджет.
• Согласно ст. 229 НК РФ, налоговая декларация должна быть подана в налоговые органы по месту жительства налогоплательщика, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, который составляет 1 календарный год (ст. 216 НК РФ). Перечисление налога осуществляется по месту налогового учета продавца, не позднее 15 июля, следующего после фактической подачи декларации (п. 4 ст. 228 НК РФ).
• Каких-либо льгот по уплате НДФЛ после продажи квартиры, для отдельных категорий граждан законодательством не предусмотрено. Игнорирование обязанности по уплате налога влечет административную и уголовную ответственность.

Налог на квартиру, которая более 5 лет в собственности

В случае если реализованная налогоплательщиком — резидентом РФ квартира, находилась в его собственности 5 лет и более, то доход, полученный от ее реализации, освобождается от налогообложения подоходным налогом. В таком случае НДФЛ не начисляется. Исчисление такого срока осуществляется от даты государственной регистрации права собственности, до даты регистрации его прекращения.

Возврат налога при покупке квартиры

Согласно ст. 220 НК РФ, в случае приобретения налогоплательщиком квартиры или какой-либо иной недвижимости, он может вернуть себе часть денег, потраченных на ее покупку, по предоставленному ему налоговому имущественному вычету. Такая возможность предоставляется единоразово и лишь тем налогоплательщикам, которые уплачивают 13% подоходный налог. Повторное предоставление вычета, согласно п. 11 ст. 220 НК РФ, не допускается.

Таким образом, максимальный размер компенсации, которую может получить налогоплательщик после приобретения жилья, составляет 260 тыс. рублей.

При этом сумма налога, подлежащего возврату по имущественному вычету, не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета подоходного налога. Таким образом, даже имея право на получение максимальной компенсации в 260 тыс. рублей, она ограничивается суммой уплаченного в этот год налога. Однако это не лишает налогоплательщика права на возврат всех 260 тыс. рублей — не дополученные им суммы могут быть перенесены на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Лицам, претендующим на получение имущественного вычета, необходимо обратить внимание на следующие особенности:

• Право на возврат налога возникает с момента регистрации права собственности на квартиру. К расходам на ее покупку, которые превышают 2 миллиона рублей, имущественный вычет не применяется. Если стоимость недвижимости менее 2 миллиона рублей, вычет применяется ко всем понесенным налогоплательщиком расходам, а неиспользованный остаток вычета может быть заявлен при следующей покупке недвижимости (п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Имущественный вычет может быть применен не только к расходам на покупку жилья, но и к расходам на отделочные работы (в случае приобретения квартиры по договору, который предусматривает ее приобретение без отделки). Кроме того, допускается возможность возврата части процентов по кредиту, в случае приобретения квартиры в ипотеку.
• Законодательство различает 2 способа возврата уплаченного подоходного налога — через налоговые органы или через работодателя. При оформлении вычета через работодателя, налоговый вычет не возвращается напрямую, а предоставляется в качестве зарплаты, без удержания из нее НДФЛ (п. 8 ст. 220 НК РФ). Через налоговые органы можно сразу получить всю сумму уплаченного подоходного налога, которая подлежит возврату в качестве вычета.
• Для возврата НДФЛ через налоговые органы необходимо по окончании налогового периода представить им декларацию (п. 7 ст. 220 НК РФ), а также некоторые другие документы (справку 2 НДФЛ, заявление на возврат налога и т.д.). Налоговый орган проведет камеральную проверку (ст. 88 НК РФ) представленных данных, после которой, в течение 1 месяца (п. 6 ст. 78 НК РФ), суммы уплаченного налога в пределах допустимого вычета возвращаются на счет налогоплательщика.
• Налоговый вычет не может быть применен, если сделка по купле продаже, была совершена между близкими родственниками (п. 5 ст. 220 НК РФ), которые согласно пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, являются взаимозависимыми.

Налог при дарении квартиры родственнику

Как известно, квартиры, как и вся недвижимость, входит в перечень исключений, при получении которых в подарок, у одаряемого возникает обязанность по уплате подоходного налога, в размере 13% от ее стоимости. При дарении квартиры в качестве налоговой базы учитывается именно рыночная стоимость квартиры — стоимость аналогичных объектов недвижимости, с учетом их местоположения, инфраструктуры и т.д.

Однако, с учетом того, что дарение недвижимости довольно часто обусловлено родственными отношениями между сторонами сделки, законодатель определил некоторые исключения из общего правила.

Но необходимо учитывать, что от обязанности уплаты подоходного налога освобождаются не все одаряемые, являющиеся родственниками, а только близкие родственники и члены семьи, определенные Семейным кодексом РФ (СК РФ). Так, согласно ст. 2 и ст. 14 СК РФ, при получении в подарок квартиры, от обязанности уплаты НДФЛ освобождаются одаряемые, являющиеся дарителю:

• супругом;
• родителем (усыновителем);
• ребенком (усыновленным);
• дедушкой или бабушкой;
• внуком или внучкой;
• родным братом или сестрой;
• неполнородным (имеющим общую мать или отца) братом или сестрой.

Все остальные родственники, при получении квартиры в подарок, обязаны будут оплачивать 13% подоходный налог.

Налог за сдачу квартиры в аренду

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, считается прибылью, которая облагается подоходным налогом. Как уже было сказано, его размер, согласно ст. 224 НК РФ, в общих случаях составляет 13% от фактически полученного арендодателем — собственником квартиры, дохода от арендаторов.

Таким образом, сдавая жилое помещение внаем, у собственника жилья возникает обязанность до 30 апреля каждого года подать в налоговые органы декларацию с указанием всей полученной им за год прибыли, а до 15 июля — уплатить 13% от полученной за предыдущий год прибыли.

К указанной декларации прикладываются иные документы, среди которых документальные доказательства, подтверждающие источник полученного дохода. Как правило, ими выступают договоры аренды и расписки о получении арендной платы. Однако, указанный вид налогообложения довольно убыточен для налогоплательщиков — арендодателей, ввиду чего, рассмотрим более экономные механизмы налогообложения:

• Так, если сдача квартиры в аренду, это систематическая деятельность ее собственника, от которой он получает регулярную прибыль, то он вправе оформить себя в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Указав в качестве вида деятельности именно сдачу внаем, получаемая арендодателем арендная плата будет облагаться налогом, как доход, полученный в результате предпринимательской деятельности.
• Оформив ИП, арендодатель получает возможность использования упрощенной системы налогообложения (УСН), по которой, налог на полученные им доходы, согласно ст. 346.20 НК РФ, будет составлять 6% или 15%, если облагаемые налогом доходы будут определяться с вычетом понесенных расходов.
• Однако, кроме уплаты суммы самого налога, у арендодателя также возникнет необходимость уплаты страховых взносов, ежемесячного внесения авансовых платежей, а также ведения книги учета доходов и расходов.
• Кроме того, оформив ИП, собственник получает право на применение патентной системы налогообложения (ст. 346.43 НК РФ). Согласно ст. 346.50 НК РФ, размер применяемой налоговой ставки в данном случае также составляет 6%, однако, исчисляется не из полученной, а от предполагаемой прибыли. Размер предполагаемой прибыли исходя из конкретного вида деятельности, определяется каждым субъектом федерации ежегодно.
• Для применения такой системы налогообложения, арендодателю необходимо в налоговых органах приобрести патент на сдачу квартиры внаем, который приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. Патент не освобождает арендодателя от обязанности уплаты страховых взносов, однако, позволяет ему отказаться от необходимости заполнения налоговой декларации (ст. 346.52 НК РФ), а также необходимости ведения бухгалтерского учета.

Заключение

Владение и распоряжение недвижимостью, несмотря на многообразие возможных операций с ней, предполагает уплату всего двух налогов:

• ежегодного налога на имущество;
• подоходного налога, в случае получения с ее помощью прибыли.

И если для налога на имущество предусмотрен перечень граждан, освобожденных от него, то уплата подоходного налога — обязанность всех наших соотечественников, в случае получения дохода от продажи или аренды квартиры. В качестве стимула для уплаты налога, государство позволяет использовать уплаченные суммы для приобретения жилья, возвращая их по просьбе налогоплательщика, в виде налогового вычета при покупке квартиры.