Ипотека на квартиру как способ обеспечения исполнения обязательств.

Ипотека представляет собой один из способов обеспечения обязательств. Законом установлены конкретные правоотношения, выражающиеся в договорах, обязательства по которым могут быть обеспечены ипотекой.

Залог на недвижимое имущество может распространяться, только на законодательно определенный перечень имущества. Закон содержит ряд положений, которые конкретизируют ипотеку при покупке квартиры по договору кредита и займа.

В остальных же случаях, то есть при обеспечении обязательств по иным сделкам, в действие вступают общие правила о залоге, которые устанавливаются гражданским законодательством. Таким образом, при решении вопроса об ипотеке необходимо ориентироваться как на специальное законодательство, так и на общие положения гражданского права.

Общая характеристика ипотеки как способа обеспечения обязательств

Зачастую ипотека понимается как «ипотечное кредитование», однако, следует сразу указать на то, что это понятие имеет и иное значение. В данном случае ипотека рассматривается как способ обеспечения обязательств, то есть как залог недвижимого имущества.

Ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102) под договором об ипотеке подразумевает обладание залогодержателем, то есть кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой, правом получить удовлетворение своих имущественных требований к должнику по соответствующему обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед иными кредиторами.

В договоре об ипотеке залогодателем может выступать и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также иное лицо, не участвующее в этом обязательстве, то есть третье лицо.

Ипотека как обеспечение обязательств может устанавливаться в отношении следующих договоров:

• кредита;
• займа;
• купли-продажи;
• аренды;
• подряда.

При этом ст. 2 ФЗ № 102 не ограничивает перечень таких договоров. Также, кроме сделок, ипотека может распространяться и на обязательства, исходящие из причинения вреда, если иное не установлено федеральным законом.

По договору об ипотеке заложить возможно исключительно то имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), то есть недвижимость.

Кроме этого, ст. 5 ФЗ № 102 устанавливает правило, в соответствии с которым право на такое имущество должно быть зарегистрировано в надлежащем порядке. Итак, в соответствии с положениями законодательства об ипотеке может быть заложено следующее имущество:

• земельные участки (за исключением тех, которые перечислены в ст. 63 ФЗ № 102);
• предприятия (например, здания и сооружения) и другая недвижимость, используемая исключительно в предпринимательских целях;
• жилые дома и квартиры, а также их части, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
• садовые дома, дачи, гаражи, а также иные строения потребительского значения;
• морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации, в соответствии со ст. 10 ФЗ № 102. Кроме этого, вышеуказанный документ в обязательном порядке должен содержать следующие условия, согласно ст. 9 ФЗ № 102:

• предмет и его оценка;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Ипотека при покупке квартиры по кредитному договору

Ипотека при покупке квартиры с помощью кредитного договора имеет ряд особенностей, которые установлены ФЗ № 102, также она основывается и на общих положениях, описанных ранее. Таким образом, согласно ст. 77 ФЗ № 102 квартира, которая была приобретена на кредитные средства банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кроме этого, вышеуказанная статья содержит некоторые особенности, связанные с получением согласия на ипотеку у органов опеки и попечительства, в случае проживания в таком жилище несовершеннолетних детей.

Также, ст. 9.1 ФЗ № 102 устанавливает правило, согласно которому в кредитном договоре должна быть определена полная стоимость такого кредита, в соответствии с теми требованиями, которые установлены ст. 6 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ФЗ № 353). К таким правоотношениям применяется вышеуказанный закон в части:

• размещения на первой странице кредитного договора информации о полной его стоимости;
• запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение тех обязанностей, которые возложены на него в соответствии с нормативными актами, а также за те услуги, оказывая которые кредитор действует только в собственных интересах и по результатам которого не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
• размещения той информации, которая гласит об условиях предоставления кредита, его использования и возврата в местах оказания услуг;
• предоставления графика платежей по такому кредиту заемщику.

Исключительно в отношении вышеуказанных положений используется ФЗ № 353, так как он в остальном не может применяться к отношениям, возникающим в связи с предоставлением кредита, обязательства по которому обеспечены ипотекой (в соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ № 353).

Таким образом, вышеуказанные отношения обладают рядом специфических положений, которые отличают ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору от иных форм такой ипотеки.

Ипотека при покупке квартиры по договору займа

Ипотека при покупке квартиры по договору займа имеет сходства с ипотекой, которая осуществляется по кредитному договору.

1. В первую очередь, это связано со схожестью договора займа и договора об ипотеке. Так, например, в договоре займа должна быть указана полная стоимость заемных денежных средств.
2. Кроме этого, сделкой может быть установлено целевое предназначение займа (ст. 814 ГК РФ), то есть расходоваться денежные средства могут быть только на определенную цель (в этом случае покупку квартиры), а заемщик обязан предоставить заимодателю условия для осуществления контроля за этим.

Таким образом, законодательство не предусматривает особых положений об ипотеке при покупке квартиры по договору займа. Связано это в первую очередь с тем, что большинство положений об ипотеке с использованием кредитного договора применяется и в данном случае. В частности, правила, предусмотренные ст. 77 ФЗ № 102, и описанные выше актуальные и для договора займа, так как объединяет в себе правила как для кредита, так и для займа.

Поэтому договор займа может послужить альтернативным вариантом, например, в случае невозможности получения кредита по тем или иным основаниям, а также если займ представляется более выгодным в конкретных условиях.

Ипотека по иным обязательствам

Согласно ст. 1 ФЗ № 102 ипотека — это залог недвижимого имущества. Общие положения о залоге, установленные ГК РФ, применяются только в части, неурегулированной законодательством об ипотеке (п. 4 ст. 334 ГК РФ). А так как ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит описание особенностей не для всех договоров, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой (такие сделки указаны в ст. 2 ФЗ № 102), то в отношении этой неурегулированной части будут применяться общие положения о залоге.

Таким образом, сама суть указанного правоотношения не меняется, так как положения связанные с залогом, установленные ГК РФ, подразумевают под собой получение кредитором причитающихся ему денежных средств из стоимости заложенного имущества (в случае неисполнения указанного в сделке обязательства) (ст. 334 ГК РФ).

Само имущество остается во владении залогодателя. Кроме этого, согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование только в том объеме, какое оно имеет к удовлетворению (в частности, проценты, неустойка, возмещение необходимых расходов, а также убытки, которые причинены просрочкой исполнения).

Таким образом, в отношении не урегулированных ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» положений по иным обязательствам, применяются правила о залоге, предусмотренные гражданским законодательством.

Заключение

Обеспечение обязательств ипотекой представляет собой залог недвижимого имущества и в силу ряда особенностей, положения о таком правоотношении выведены в отдельный закон, которым и следует руководствоваться. Однако в некоторых случаях ФЗ № 102 отсылает и к иным нормативно-правовым актам, которые действуют лишь в части (например, к ФЗ № 353 в отношении определения полной цены кредита или займа, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой).

В целом ипотека может быть несколько удобнее в некоторых случаях (например, если приобретается квартира) чем обычный залог, установленный ГК РФ.