Ипотека на квартиру.

Слово «ипотека» появилось в Греции в VI веке до н.э. и означало, что должник отвечает перед кредитором своей землей.

В российском праве понятие ипотеки впервые было дано в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-I «О залоге». С тех пор, залог недвижимости прочно укрепился в сфере гражданско-правовых отношений, в качестве дополнительного, производного и обеспечительного обязательства.

Вышеназванный закон утратил силу и на данный момент отношения, возникающие в связи с ипотекой (залогом), регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Ипотека как залог недвижимости

Говоря простыми словами, ипотека (залог недвижимости) – это способ обеспечения обязательств, при котором должник (залогодатель) предоставляет кредитору (залогодержателю) преимущественное право удовлетворить свои имущественные требования из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может выступать любое оборотоспособное недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, а также некоторые имущественные права (право аренды, право требования по договору участия в долевом строительстве и т.д.). Предмет залога остается у залогодателя во владении и пользовании.

Различают законную и договорную ипотеку. Градация очевидна и зависит от основания ипотеки.

В силу закона ипотека возникает, к примеру, при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости, до его полной оплаты покупателем. Залогодержателем в этом случае выступает продавец, а залогодателем покупатель, получивший объект недвижимости, но не оплативший его цену в полном объеме (купля-продажа в кредит, в рассрочку).

В свою очередь, договор ипотеки — двух или многосторонняя сделка, совершаемая в простой письменной форме, путем составления одного документа. Залогодателем по договору ипотеки выступает собственник недвижимого имущества либо лицо, осуществляющее хозяйственное ведение таким имуществом.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в договоре ипотеки должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
• оценка предмета;
• существо;
• размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства.

Во всех случаях, залог недвижимости подлежит государственной регистрации и приобретает силу со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Запись об ипотеке отражается в выписке ЕГРП как обременение прав собственника на имущество.

Обеспечение обязательств ипотекой на квартиру

Ипотека на квартиру является частным случаем залога недвижимости, который получил широкое распространение с начала реализации государственных программ, направленных на поддержку граждан, приобретающих жилье.

Договор ипотеки выступает производным (обеспечительным) обязательством. Основным обязательством будет являться договор, исполнение которого обеспечивается.

Закон допускает предоставление залога в обеспечение обязательств третьего лица (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Кроме того, вполне возможен случай, когда для обеспечения заемных обязательств, в ипотеку передаются права на строящуюся квартиру. Предметом ипотеки такая квартира станет только после завершения строительства многоквартирного дома и регистрации заемщиком своих прав.

В классической ситуации, кредитный договор заключается для приобретения квартиры (ипотечный кредит). При этом, приобретаемая или уже имеющаяся у заемщика квартира становится предметом залога в пользу кредитного учреждения (банка).

Аналогично обеспечивается заем денежных средств, с той лишь разницей, что займодавцем и залогодержателем может быть лицо, не являющееся кредитным учреждением.

Теоретически, квартира может быть приобретена в рассрочку. В этом случае, если иное не предусмотрено договором о купле-продаже, квартира в силу закона, будет находиться в залоге у продавца, вплоть до полной оплаты покупателем цены квартиры (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке, ст. 489 ГК РФ).

Договор об ипотеке квартиры

По договору ипотеки квартиры залогодатель передает квартиру в залог залогодержателю в обеспечение своих обязательств. Круг обязательств, обеспечиваемых ипотекой достаточно широк. Это могут быть обязательства по:

• кредитному договору;
• договорам займа;
• купли-продажи;
• аренды;
• подряда;
• а также деликтные обязательства (ст. 2 Закона об ипотеке).

В законе содержится перечень требований, подлежащих удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества. В перечень включены требования по оплате:

• основного долга;
• убытков;
• неустойки;
• процентов;
• возможных судебных и иных расходов залогодержателя (ст. 3 Закона об ипотеке).

Договор залога квартиры заключается в письменной форме, как правило, между собственником квартиры и кредитором. При этом, сторонами договора должен быть составлен и подписан один документ.

Государственная регистрация договора ипотеки квартиры производится в срок, не превышающий пяти рабочих дней. За совершение действий по государственной регистрации ипотеки взимается государственная пошлина. На сегодняшний день, ее размер составляет для физических лиц – 1000 рублей, а для организаций – 4000 рублей. В результате регистрации, в ЕГРП вносится соответствующая запись, а на договоре совершается удостоверительная надпись.

Прекращение ипотеки осуществляется в аналогичном порядке, в течение трех рабочих дней, без уплаты государственной пошлины.

Квартира по социальной ипотеке

Для стимулирования жилищного строительства и обеспечения жильем социально незащищенных слоев общества, государством был разработан ряд программ. В ходе реализации программ, создано специальное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), выступающее своего рода посредником между гражданином, кредитным учреждением и государством.

На волне этих преобразований, появилось понятие социальной ипотеки. Ее суть заключается в предоставлении отдельным категориям граждан льготных кредитов на приобретение жилого помещения.

К преимуществам социальной ипотеки относятся:

• более низкая процентная ставка по кредиту;
• незначительная сумма первоначального взноса;
• продолжительный срок кредитования;
• возможность приобретения жилья на вторичном рынке.

Подчеркивая значимость вооруженных сил России, законодатель выделил среди возможных участников льготного ипотечного кредитования, военнослужащих. В обиход вошло понятие, так называемой «военной ипотеки». В целом, институт военной ипотеки имеет преимущества схожие с социальной ипотекой. В качестве заемщика (залогодателя) выступает военнослужащий. Стоит отметить, что правовые основания и последствия специальной ипотеки, в целом совпадают с общими.

Закладная на квартиру по ипотеке

Определение закладной содержится в ст. 13 Закона об ипотеке. Закладная на квартиру – это ценная бумага, которая является именной и удостоверяет:

1. право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств их существования;
2. право залога на квартиру, обремененную ипотекой.

Закладная выдается залогодержателю территориальным органом Росреестра, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Поскольку, закладная является ценной бумагой, владелец закладной вправе передать ее депозитарию и совершать с ней сделки в порядке, предусмотренном Федеральным законом №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».

Закон об ипотеке допускает также уступку прав по закладной, ее продажу или залог. Таким образом, закладная отличается от обычного договора ипотеки универсальностью использования.

Кредитор реализует свои права по закладной путем предъявления закладной должнику. Прекращение обязательств должника полностью или в части, удостоверяется кредитором посредством соответствующей отметки на закладной. При полном погашении долга закладная передается залогодателю. По общему правилу, нахождение закладной у обязанного лица, свидетельствует об исполнении, обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 17 Закона об ипотеке).

Страхование при ипотеке

Любой кредитор заинтересован в обеспечении сохранности полученной в залог квартиры, вплоть до полного исполнения должником своих обязательств.

В большей степени, в целях защиты прав кредитора и отчасти должника, закон предусматривает обязательное страхование предмета ипотеки в его полной стоимости от рисков утраты и повреждения (ст. 31 Закона об ипотеке):

• Страхование осуществляется на основании договора страхования на весь период действия ипотеки.
• Выгодоприобретателем выступает кредитор (залогодержатель), который наделяется преимущественным правом на удовлетворение своих требований за счет суммы страхового возмещения.
• Досрочное погашение обязательства должником, влечет прекращение договора страхования, и возврат должнику части страховой премии, уплаченной страховщику.

На практике, банки создают свои дочерние страховые компании, где и осуществляется страхование. Нередко, заемщику попросту предоставляются дополнительные виды страхования, к примеру, страхование жизни и здоровья, страхование риска ответственности и т.д. Такого рода действия приводят к удорожанию кредитной услуги.

Переход права собственности на квартиру под ипотекой

Если иное не предусмотрено договором ипотеки, залогодатель с согласия залогодержателя вправе распорядиться заложенной квартирой, например, продать, подарить, обменять, внести в уставный капитал хозяйственного общества, завещать и т.д. Аналогичные права залогодателя могут содержаться в закладной на квартиру (ст. 37 Закона об ипотеке).

Казалось бы, залогодатель обладает достаточной свободой в распоряжении квартирой. Но, закон содержит правило, в силу которого приобретатель предмета залога становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке (ст. 38 Закона об ипотеке). Тем самым, обеспечиваются права залогодержателя.

К последствиям нарушения правил об отчуждении заложенного имущества относится, например, признание сделки по отчуждению предмета залога недействительной и, соответственно, возврат сторон в первоначальное положение.

Согласие залогодержателя при передаче квартиры во временное пользование не требуется. При этом, квартира должна использоваться по назначению, и в течение срока, не превышающего срока ипотеки.

Залогодержатель не вправе распорядиться квартирой, находящейся у него в залоге, но может свободно отчуждать (уступать) свои права по договору об ипотеке. Уступка прав совершается в той же форме, что и основное обязательство. Основным при этом является обязательство, в обеспечение которого возникла ипотека. В законе закреплен принцип следования производного обязательства судьбе основного.

Передача прав по закладной осуществляется тем же способом, т.е. на основании письменной сделки. На закладной делается отметка о ее новом владельце. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу этому лицу всех прав, удостоверяемых закладной (п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке).

Кроме того, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру в случае неисполнения должником основного обязательства. Обращение взыскания возможно в судебном и внесудебном порядке:

1. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество является общим или законным.
2. Договором ипотеки может быть предусмотрено внесудебное обращение взыскания на предмет залога (договорный порядок).

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества осуществляется посредством проведения публичных торгов. В предусмотренных законом случаях, стороны могут заключить соглашение о реализации предмета залога на аукционе.

Заключение

За период существования в российском праве, институт ипотеки получил колоссальное развитие. Ипотека, являясь гарантией прав кредитора, стимулировала кредитование в целом и льготное кредитование, в частности.

Законодательство, регулирующее вопросы залога недвижимости, постоянно совершенствуется. Были, к примеру, упразднены нормы об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки, что позволило сократить процедурные расходы заемщика. Однако рост процентных ставок по льготным кредитам стирает грань между обычной и социальной ипотекой, сводит на нет государственные жилищные программы.