Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

• при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

• дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
• участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
  • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
  • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

• дольщиком не исполнено направленное ему требование;
• у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
• заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

• соглашение сторон;
• паспорт участника долевого строительства;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

• не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
• не выполнил одно из следующих требований:
  • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
  • соразмерное уменьшение цены договора;
  • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
• существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
• заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
• иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

• строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
• существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
• у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

Исковое заявление в суд

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

• о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
• о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
• о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

• копия ДДУ;
• доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
• при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
• расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
• квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

• остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
• банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

• при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
• в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.