Главная»Статьи»Покупка квартиры»Покупка квартиры без риэлтора.

Покупка квартиры без риэлтора.

Самостоятельная покупка квартиры — это трудоемкий процесс, который отнимает много времени, нервов и, требующий базовых знаний российского законодательства, например, какие существуют требования к действительности сделки.

Приобрести жилье возможно как в новостройке, так и вторичное жилое помещение. В обоих случаях необходимо проверять документы: в первом случае — у застройщика, во втором — у гражданина-продавца.

Покупателю необходимо осмотреть жилье, выяснить возможные недостатки квартиры, можно поинтересоваться по каким критериям определялась ее стоимость. Когда стороны приходят к согласию о совершении сделки и составляется договор купли-продажи, необходимо определить наиболее подходящий и безопасный способ расчета с продавцом.

При незнании определенных правил купли-продажи, такая сделка может затянуться и привести к неблагоприятным последствиям. Если покупатель уверен в своих силах и знаниях, такую сделку никто не запрещает оформить самостоятельно.

Как определиться с выбором квартиры

Выбор квартиры зависит от индивидуальных потребностей собственника и его семьи. Но перед осмотром следует ответить для себя на конкретные вопросы:

На какую цену рассчитывать?
Какое количество комнат необходимо?
Как далеко находится центр города? Район интересующей квартиры?
На каком этаже будет находиться квартира?
Жилье будет принадлежать для собственного проживания или для перепродажи?
Как далеко находится центр города?
Насколько близки магазин, аптека, детский сад, школа, стоянка?
Как часто ходит общественный транспорт?
Из каких материалов построен жилой дом и каковы его технические характеристики?

Получив ответы на данные вопросы, у покупателя сложится определенная картина того, как должна выглядеть квартира, после чего можно приступать к ее поиску.

Основные способы найти подходящую квартиру:

Агентства недвижимости, риэлторы (помогают за определенную денежную сумму найти квартиру по вашим потребностям).
Интернет (различные сайты, в которых выбирая определенные параметры система выдаст наиболее подходящий вариант, например: Domofond.ru).
Газеты.
Объявления на остановках, на подъездах интересующих домов.
Друзья, знакомые, соседи.

Покупка квартиры у застройщика

Если человек решился на покупку квартиры у застройщика, то необходимо узнать о нем как можно больше сведений:

Срок его деятельности на рынке недвижимости.
Количество и качество построенных объектов.
Отзывы людей о квартирах, приобретенных у данного застройщика.

Если помимо строительства жилых домов застройщик занимался строительством социально-значимых объектов, т.е. детских садов, школ, домов культуры, безусловно, это является большим плюсом фирмы-застройщика.

Работа у застройщика должна осуществляться на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Как известно, покупая жилье еще в строящемся доме, гражданин является лишь участником долевого строительства. Статус собственника возможно получить только после сдачи дома в эксплуатацию и последующей регистрации права собственности.

Страхование участников долевого строительства являлось также необходимостью, но взамен него был создан компенсационный фонд. Но полностью обезопасить себя на 100 % от нежелаемых результатов, полученных в результате покупки квартиры, покупатель не может.

Обычно, клиент обращается в фирму-застройщика, выбирает из предложенных вариантов квартир наиболее подходящий и заключает сделку. Но до момента ее заключения, необходимо подробно проверить имеются ли в наличии у застройщика такие документы как:

Учредительные документы (устав, учредительный договор, ЕГРЮЛ);
Лицензия;
ОГРН, ИНН;
Разрешение на строительство;
Правоустанавливающие документы на землю;
Проектная декларация (в ней содержатся цель проекта, этапы и сроки строительства, количество квартир в доме, технические характеристики) и другие.

Наилучшим вариантом будет, если этим вопросом займется высококвалифицированный юрист.

Что лучше: новостройка или вторичка

В настоящее время рынок вторичного жилья, также, как и рынок новостроек разнообразны и достаточно велики в каждом большом городе. Но как известно, во всем имеются свои плюсы и минусы:

Плюсы покупки квартиры
На вторичном рынке	В новостройке
Дом уже сдан в эксплуатация (т.е. он уже построен и функционирует на законных основаниях).	Дом сдается с современными коммуникациями.
В большинстве случаев квартиры уже с готовым ремонтом (т.е. «заезжай и живи»).	Современные планировки квартир.
Дом заселен, его жильцы (соседи) могут поделиться информацией о достоинствах и недостатках дома, квартир в нем, и района в целом.	Обустроенная дворовая территория и инфраструктура (школа, детский сад, спортивная площадка, автостоянка и т.д.).
Цена на квартиры с обременением или при других обстоятельствах, как правило, снижается.	Квартира в строящемся многоквартирном доме будет стоить в разы дешевле нежели после сдачи объекта в эксплуатацию.
	Юридическая чистота при покупке.

Минусы покупки квартиры
На вторичном рынке	В новостройке
Неизвестно как ранее эксплуатировалась квартира на самом деле, не всегда возможно точно узнать список лиц, в ней проживающих (например, квартира сдавалась).	Покупатель становится собственником квартиры лишь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Старые коммуникации (могут протекать трубы, слабый напор воды и т.д.).	Возможность просрочки сдачи объектов в эксплуатацию, недострой либо дом построен на незаконных основаниях.
Квартиры со старой планировкой, маленькими комнатами, старыми окнами и т.д.	Чаще всего отсутствует отделка помещения или она выполнена некачественно, т.е. необходимо проводить «черновой» ремонт (стяжку полов, выравнивание и шпаклевание стен и др.).
Отсутствие консьержа.	Консьерж в настоящее время присутствует почти в каждом доме.
Дворовая территория обычно не обустроена под современный ритм жизни (старые детские площадки, отсутствие больших парковок для автомобилей).	При въезде жильцов после сдачи дома возможно большое количество строительного и иного мусора в связи с ремонтом квартир.
Большое количество мошенников (со старым жильем обмануть проще, нежели при сделке с новой квартирой, в которой еще никто не жил).	Подписание предварительного договора долевого участия не исключает возможности, что забронированная квартира не будет приобретена другим участником строительства.

Достоинства и недостатки имеются у каждой категории квартир, но выбор будет зависеть от потребности и запросов конкретного покупателя.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

В процессе осмотра интересующей квартиры необходимо обратить внимание на такие особенности как:

район, в котором находится многоквартирный дом с интересующей для покупателя квартиры (как далеко от центра города и т.д.);
инфраструктура (наличие школы, детского сада, аптек, парков, торговых и развлекательных центров);
техническое состояние многоквартирного дома, в котором находится интересующая квартира (из какого материла построен дом, основные характеристики);
места общественного пользования (состояние подъезда, лестничных площадок, мусоропроводов и т.д.);
состояние квартиры (ремонт, перепланировка, коммуникации и т.д.,);
необходимые документы (паспорт продавца, правоустанавливающие документа на квартиры и т.д);

Общительные жильцы, как правило, дадут покупателю всю интересующую информацию, которая поможет принять решение относительно покупки конкретной квартиры.

От чего зависит стоимость квартиры

Как известно, цены на жилье в каждом городе разные. Стоимость на квартиры зависит от некоторых особенностей:

Географическое положение, а именно какой это город и район. Как правило, квартиры, находящиеся в городах-мегаполисах, стоят на порядок дороже, чем в небольших городках. Если район расположен недалеко от центра города, соответственно цена квартиры в таком месте будет дороже, в отличие от квартиры, которая находится на окраине.
Инфраструктура. Близко располагающиеся торгово-развлекательные центры, магазины, школы, детские сады, парки, административные здания являются большим плюсом при покупке квартиры, поэтому и ценник на такое жилье будет на порядок выше.
В городах с большим количеством населения особое значение имеет интенсивность транспорта. Близкое расстояние от дома до остановки поднимает цену на жилье. А в городах-миллионниках расстояние от дома до станции метро имеет свое значение. Чем ближе этот путь, тем соответственно дороже жилье.
Время постройки и тип строения. Жилая площадь в старых домах стоит намного дешевле, чем в новостройках, а квартира в панельном доме по своей цене дешевле, чем квартира в кирпичном доме.
Планировка и метраж квартиры имеет важную особенность, которая определяет стоимость жилья.
На каком этаже располагается квартира, наличие лифтов тоже влияет на стоимость квартиры. Самой дешевой по своей цене квартира будет та, которая располагается на последнем этаже многоквартирного дома.
Бытовые условия: телефон, лоджия, балкон и т.д. тоже имеют свое значение при установлении цены на квартиру и др.

Обычно цену на продаваемое жилье продавцы снижают при торге, если покупателем установлены некоторые недостатки в квартире, которые в дальнейшем могут повлечь для него дополнительные расходы:

замена трубопровода, канализации, электропроводки;
старые окна, двери, балкон, лоджия;
не утепленный фасад стен;
большое расстояние до социально-значимых объектов и т.д.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Прежде всего, нужно попросить продавца-собственника квартиры предоставить его паспорт. Если вместо продавца выступает его представитель по нотариально заверенной доверенности, стоит ознакомиться с содержанием такого документа, в котором прописываются основные полномочия представителя.

В перечень проверяемых документов на саму недвижимость входят такие как:

Правоустанавливающие — позволяют узнать каким именно способом квартира перешла к собственнику.
Правоподтверждающие — позволят определить какой вид объекта права — общая или долевая собственность, а также узнать кадастровый номер жилого помещения.
Технический паспорт (план квартиры с описанием помещений, материалов из которых сооружено здание).
Кадастровый паспорт содержит в себе информацию о дате постройке дома, кадастровой стоимости жилого помещения, об основных характеристиках недвижимости.
Выписка из домовой книги, поквартирной карточки позволит узнать сведения и количество лиц, которые зарегистрированы в квартире на данный момент и имеют право на проживание в ней.
Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) содержит сведения о собственнике и объекте недвижимости, наличии обременений.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для проверки дееспособности собственника(ов).

Как проверить подлинность документов на квартиру

Перед тем как оформлять покупку необходимо убедиться в подлинности документов.

Определить подлинность паспорта собственника квартиры можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. Достаточно ввести серию и номер паспорта, а система выдаст результат: действителен такой документ или нет.

Если от имени собственника выступает представитель по доверенности, необходимо ознакомиться с нотариально заверенной доверенностью.

Если у покупателя продавец вызывает подозрения в своем неадекватном поведении, необходимо проверить его на дееспособность.

Это можно сделать, предварительно заказав справки в наркологическом и психиатрическом диспансере, а также обратиться к соседям, которые возможно помогут узнать настоящее положение дел.

Сведения из Росреестра дадут всю необходимую информацию о квартире и ее собственнике. Для этого необходимо обратиться в территориальный орган по месту нахождения такой квартиры со своим паспортом и оформить заявку.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно

При оформлении сделки купли-продажи необходимо выполнить ряд важных этапов:

Перед тем как оформлять сделку купли-продажи квартиры, необходимо получить сведения из Росреестра об этой квартире, предварительно сделав запрос. Данная выписка поможет узнать дату, когда регистрировали эту квартиру в последний раз, количество собственников, кадастровый номер и наличие обременений.
Изучить все имеющиеся у продавца документы. Полученные копии следует внимательно смотреть, и при необходимости проконсультироваться со специалистом.
При положительном решении покупки квартиры составить предварительный договор купли-продажи (в нем описывают цену, сроки сделки, информацию о регистрации, передачу ключей и т.д.).

Этот договор о намерениях, и он не является договором отчуждения. На основании него покупатель передает задаток или аванс продавцу.
Подготовить документы для регистрации перехода права собственности в орган Росреестра. Сбор пакета документов продавца, покупателя, а также расписка о приеме документов — важный этап в процессе всей сделки. Неполный перечень документов может привести к приостановке регистрации.
Составить договор купли-продажи квартиры. При этом обязательного нотариального удостоверения сделки законом не требуется.
После подписания договора купли-продажи, с ним и заранее подготовленными документами стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра с заявлениями о регистрации перехода права собственности.

В результате совершения сделки покупатель получает денежные средства в полном объеме, а продавец — право собственности, подтверждаемое выпиской о государственной регистрации права из ЕГРП, и все правоустанавливающие документы на квартиру. Стоит отметить, что при получении выписки, необходимо внимательно ознакомиться с содержанием такого документа на отсутствие ошибок.

Действительность договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры — это важный документ, который подтверждает и определяет юридические последствия для сторон сделки: продавца и покупателя. Последствия в данном случае это переход права собственности на квартиру покупателю, и передача денежных средств за эту квартиру — продавцу.

Заключенный договор является основанием для регистрации перехода права собственности.

Сам договор регистрации не подлежит еще с 2013 года, но до настоящего времени передается в перечне с документами в Росреестр для регистрации перехода права.

Заключается договор купли-продажи квартиры как в нотариальной форме, так и в простой письменной. На сегодняшний день заверять договор у нотариуса — не обязательно. Нотариальное удостоверения сделки требуется в случае продажи доли(ей) в квартире, то есть когда совершаются сделки с долевой собственностью (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Но как показывает практика, во избежание различных неблагоприятных последствий, рекомендуется не экономить на нотариусе и все-таки заверить такую сделку.

Совершаемая сделка не должна нарушать требований закона и ущемлять права третьих лиц.

Порядок расчета при покупке квартиры

Переход денежных средств от покупателя к продавцу является необходимым условием договора купли-продажи и одним из важных моментов в самой сделке. Существует несколько способов передачи денег:

Расчет наличными денежными средствами, т.е. по договору купли-продажи покупатель передает деньги лично в руки продавцу. Определить в какой момент это будет происходить — до или после регистрации перехода права на недвижимость — определяют участники сделки, предварительно согласовав это условие в договоре. Для организации передачи суммы денег обычно составляют расписку в получении денежных средств.
Безналичный порядок расчета, т.е. по договору купли-продажи покупатель перечисляет денежные средства на банковский счет продавца.
Расчет через банковскую ячейку. Покупатель арендует у банка банковский сейф, и в присутствии продавца закладывает необходимую сумму, предварительно проверив деньги на подлинность и пересчитав их в присутствии другой стороны. После госрегистрации перехода права продавец получает доступ к банковской ячейке, подтвердив свое намерение открыть сейф договором купли-продажи квартиры с печатью Росреестра на имя покупателя.
Такая форма расчета в настоящее время является наиболее безопасной для обеих сторон сделки.
Аккредитив представляет собой обязанность банка по поручения клиента выдать денежные средства другому лицу при предъявлении им оговоренных документов. Смысл тот же что и с банковской ячейкой, отличие лишь в том, что денежные средства будут переданы в наличной форме.

Использовать материнский капитал на покупку жилья — это право каждого лица, имеющего такой сертификат. В течение двух месяцев после подачи заявления и документов о приобретении жилья Пенсионный фонд РФ переводит определенную денежную сумму владельцу сертификата, за счет чего происходит оплата по сделке.

Но, чаще всего, покупатель в таком случае берет в банке кредит, который впоследствии оплачивается средствами маткапитала.

Плюсы и минусы покупки жилья без посредников

Покупка жилья без посредников
+	—
Отсутствие траты времени на поиск подходящей квартиры	Расходы за оплату услуг посредника
Квартиры проверяется посредником на соответствие рыночным ценам и позволит не переплачивать	Риск выбрать ненадлежащего посредника
Снижает риск с юридической стороны оформления документов

Заключение

Покупка квартиры зависит от индивидуальных потребностей каждого покупателя и его близких. Наличие школы и детской площадки недалеко от дома, либо наоборот, тихий спокойный район с парком для пожилых людей — индивидуальный выбор каждого покупателя.

Покупать новую квартиру у застройщика или вторичное жилье распространенный вопрос в настоящее время. Каждая категория жилья имеет свои плюсы и минусы, которые заключаются, прежде всего, в цене, в техническом плане дома, а также инфраструктуре.

Стоимость покупаемой квартиры будет зависеть от района, инфраструктуры, интенсивности общественного транспорта, материала из которого сооружен жилой дом.

Необходимо ознакомиться и с перечнем документов на недвижимое имущество, проверив их на подлинность, обратившись в соответствующие органы. При решении купить квартиру оформляется сделка посредством договора купли-продажи. Такой договор хоть и не требуется заверять нотариально, но для избежания неблагоприятных последствий лучше это сделать.

Оплатить покупку можно как безналичным и наличным расчетом, средствами материнского капитала, предварительно уточнив порядок оплаты в договоре.

Процесс самостоятельной покупки жилья обходится дешевле, чем через посредника.

Вопрос

Нотариальное удостоверение сделки по покупке жилья

Добрый день! Является ли обязательным требование удостоверять договор купли-продажи квартиры?

Ответ

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости обязательно лишь в случае отчуждение такой недвижимости всеми участниками долевой собственности (п. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Если продается весь объект недвижимости можно оформить договор без привлечения нотариуса, но специалисты рекомендуют не экономить и удостоверить сделку.