Как купить квартиру у застройщика?

Самым распространенным на рынке первичной недвижимости продавцом квартир в новостройках являются сами застройщики. Приобретение жилья от них обладает множеством преимуществ:

• пониженная цена;
• программы рассрочек;
• государственный контроль в этой сфере и т.д.

Но несмотря на это, к выбору застройщика нужно подходить максимально ответственно, проверяя всю возможную документацию, поскольку рынок полон мошенников.

Выбрав подходящую строительную компанию и собрав все необходимые документы для покупки жилья, нужно подписать с ней договор. Если дом еще находится на стадии строительства, то придется заключить договор участия в долевом строительстве, когда квартира сдана в эксплуатацию — самым приемлемым вариантом будет договор купли-продажи. Если достаточной суммы для покупки недвижимости у покупателя нет, ему могут помочь программы рассрочки и распространенные ипотечные кредиты.

Преимущества покупки квартиры от застройщика

На сегодняшний день, практически весь рынок первичной недвижимости заполнен предложениями квартир в новостройках «от застройщиков». Согласно ст. 2 Федерального закона (далее — ФЗ) № 214-ФЗ от 30.12.04, ими считаются юридические лица, имеющие в собственности или аренде земельный участок и привлекающие средства участников долевого строительства для возведения на имеющейся земле многоквартирного дома.

С учетом того, что недвижимость приобретается на стадии строительства, в зависимости от сроков сдачи его стоимость в среднем на 20% ниже, чем после окончания стройки.

При этом имеются и другие преимущества:

• Деятельность застройщиков строго регулируется законодательством, в частности, ст. 23 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, которая устанавливает государственный контроль в сфере долевого строительства. Более того, указанный закон гарантирует защиту прав дольщиков от разного рода злоупотреблений со стороны строительных компаний.
• Покупатель новостройки является первым собственником жилья, а, следовательно, застройщик гарантирует отсутствие прошлых владельцев и новизну коммуникаций.
• Строительные компании заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому предлагают выгодные программы рассрочки внесения долевых платежей, которые необходимо погасить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после.
• Застройщики продают новостройки со «свободной планировкой», что позволяет осуществить индивидуальные ремонтные проекты. Более того, некоторые компании сами предлагают варианты перепланировок, которые впоследствии и реализуют по желанию дольщиков. В то же время нужно помнить, что данный термин является условным и любые изменения в планировке квартиры должны быть узаконены.

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки.
Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:

1. Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
2. Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
3. Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
4. Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.

С 2017 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в п. 26 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.

Подводные камни (риски) при покупке квартиры у застройщика

Первое, что стоит учитывать при выборе строительной компании — это риски, с которыми может быть связано сотрудничество с каждой из них, поскольку, шанс наткнутся на мошенников достаточно высок.

Повезет, если такая финансовая несостоятельность будет «технической» и наступит после окончания строительства — в случаях, если она произойдет ранее, дольщиков ждут долгие судебные процессы и риск остаться без квартиры. Обратим внимание и на другие возможные проблемы:

• Риск купить уже проданное жилье. Распространена схема обмана, когда застройщик, с участием одного или нескольких посредников, заключает договор в отношении квартиры с несколькими дольщиками. И в этом случае, доказать вину девелоперов не так сложно, как получить свои деньги обратно.
• Дополнительные необоснованные расходы. При заключении договора, застройщик настаивает на предоставлении дольщику дополнительных услуг, которые вообще не оказываются или предоставляются по существенно завышенной стоимости (оформление документов, страхование).
• Безнаказанное нарушение условий договора. Распространена практика, когда квартиры сдаются дольщикам с нарушением сроков и отступлением от ранее оговоренной площади. Не взирая ни на какие отговорки компании, дольщик должен ссылаться на ст. 10 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.04, и требовать неустойки.
• Отказ заключать договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ). Если застройщик настаивает на заключении какого-либо другого договора, без его регистрации в Росреестре — вероятность мошенничества крайне высока.

Какие вопросы задавать застройщику многоквартирного дома

Для осуществления правильного выбора, перед подписанием договора с застройщиком о покупке квартиры, у его представителя нужно узнать:

• Какой срок работы компании на рынке первичной недвижимости?
• Какие проекты уже были реализованы и сданы в эксплуатацию?
• Кто является основным инвестором?
• Где была опубликована проектная документация?
• Заключены ли договоры на проведение коммуникаций?
• Какова стоимость квадратного метра жилья?
• Из какого материала построен/планируется возведение дома, стен комнат и перегородок?
• Можно ли впоследствии перепланировать помещение?
• Будет ли отделка квартиры и что она в себя включает?

Порядок покупки квартиры в сданном доме

Помимо долевых схем строительства, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями о продаже квартир в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заселены.

Согласно ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, ДДУ может быть заключен с момента получения разрешения на строительство, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Так, для приобретения уже сданного в эксплуатацию жилья, необходимо придерживаться следующего порядка:

• Обращение в отдел продаж выбранного застройщика. Необходимо ознакомиться со свободными квартирами, изучить проектную документацию, наличие акта о сдаче дома в эксплуатацию, изучить учредительные документы застройщика, инвестиционный контракт и прочие документы.
• Визуальный осмотр выбранного помещения. Вместе с представителем компании осуществляется выезд и осмотр выбранного помещения. Возможно использование услуг специалистов БТИ по обмерке площади, соответствию проекту и т.п.
• Заключение договора с застройщиком. Внимательное изучение подписываемого договора — залог отсутствия проблем в последующем. Надежнее всего заключить договор купли-продажи у нотариуса. В случае заключения предварительной сделки, основной документ должен быть подписан сразу после оформления права собственности на застройщика.
• Составление передаточного акта. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), передача недвижимости осуществляется по акту приемки-передачи. В нем указываются все значимые характеристики помещения, и подробно описывается состояние, в котором находится квартира на момент ее передачи покупателю.
• Регистрация прав собственности на квартиру. Регистрация проводится в порядке, установленном ст. 29 ФЗ № 218 от 13.07.2015, в местных отделениях Росреестра. Для ее проведения новый собственник должен представить необходимые документы (проектная документация, кадастровый паспорт, акт о сдаче дома в эксплуатацию, договор, заявление и т.д.), а также оплатить госпошлину (2 тыс. рублей для граждан).

Договор купли-продажи квартиры от застройщика

С момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик не может заключать договоры участия в долевом строительстве, продажа квартир в новостройках в таких случаях допустима лишь по предварительным или основным договорам купли-продажи.

Заключение предварительных договоров и оплата по ним сопряжены с массой рисков для покупателей — отсутствие конкретных сроков регистрации прав, отсутствие ответственности за несоблюдение сроков заключения основной сделки и т.п. Так, целесообразно сразу заключать основной договор купли-продажи, который должен содержать:

• Полное наименование и реквизиты сторон. Обратим внимание, что наименование застройщика-продавца, должно полностью соответствовать данным, указанным в учредительных документах.
• Предмет сделки. Согласно ст. 554 ГК РФ, договор должен содержать данные, позволяющие определить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, из числа других аналогичных объектов (расположение, этажность, № квартиры и дома, площадь и т.п.). Отсутствие или неполнота таких сведений делают договор незаключенным.
• Цену сделки. Согласно ст. 555 ГК РФ, в договоре также должна быть определена объективная цена недвижимости. Ее отсутствие делает договор незаключенным.
• Права и обязанности сторон. Основной обязанностью застройщика является передача квартиры в новостройке, которая соответствует проектной документации, пригодна для жилья и не будет иметь неоговоренных скрытых недостатков. Обязанностью покупателя является приемка передаваемого ему объекта и оплата установленной цены.
• Порядок приема-передачи квартиры. Раздел должен регулировать порядок и сроки заключения передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), его содержание и количество экземпляров, последствия отказа от составления, момент перехода риска случайной гибели, перечень документов передаваемых покупателю и т.п.
• Ответственность сторон. Ответственность сторон за неисполнение своих обязанностей регулируется отдельным разделом. Так, могут устанавливаться размеры и случаи уплаты неустоек, пеней и штрафов, порядки их уплаты, последствия наступления такой ответственности и т.д.

Документы для покупки квартиры у застройщика

Перечень документов, необходимых для заключения с застройщиком договора купли-продажи квартиры, мало чем отличается от стандартных пакетов бумаг, нужных при оформлении сделок на вторичном рынке.

В случае нахождения покупателя в браке и неучастия второго супруга в сделке, желательно также представить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья — это позволит избежать возможных претензий от супруга в будущем. В свою очередь, застройщик должен будет предоставить:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• свидетельство о праве собственности на землю или другие документы, подтверждающие права на нее;
• проектная документация на многоквартирный дом и квартиру;
• кадастровый и технический паспорт;
• акт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;
• учредительные документы и лицензия на строительную деятельность.

При регистрации прав собственности на квартиру в Росреестре, к вышеуказанным документам новому владельцу также необходимо будет составить заявление о госрегистрации и оплатить госпошлину.

Как купить готовую квартиру в рассрочку

С целью привлечения новых покупателей и более быстрой реализации непроданных квартир в новостройках, застройщики предлагают клиентам выгодные программы рассрочек. И если на этапах строительства подобные предложения не редкость, то после сдачи дома в эксплуатацию их становится на порядок меньше.

Условия о предоставлении рассрочки при покупке уже готовой квартиры, вносятся в договор купли-продажи. По ним, покупатель должен внести первый взнос (30-50%), а всю оставшуюся сумму оплачивать равными частями ежемесячно. При этом покупатель должен учитывать, что:

• По ныне существующим на рынке первичной недвижимости предложениям, рассрочка предоставляется на срок от 3 месяцев до 1 года. Большую часть программ составляют предложения, по срокам не превышающие 8 месяцев, что говорит о крупном размере ежемесячных платежей.
• Переплата по подобным программам, особенно в сравнении с ипотекой, минимальна. Как правило, большинство рассрочек предоставляется под 1% в месяц, что с учетом небольшой длительности рассрочки достаточно выгодно. Более того, в отношении наименее ликвидных объектов рассрочка предоставляется без процентов.
• Рассрочка отличается отсутствием дополнительных платежей, комиссий и страховок, простотой оформления — нужен только паспорт, а также возможностью оговорить с застройщиком график и условия платежей в индивидуальном порядке.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», права требования передачи квартиры, возникающие у дольщика при заключении с застройщиком договора долевого участия, могут быть самостоятельным предметом залога. Исходя из этого, возможность получения ипотечного кредита не зависит от стадии готовности жилья к эксплуатации и существует как на стадии строительства, так и при покупке уже готовой квартиры в новостройке.

Как правило, чтоб получить ипотеку для покупки жилья в новостройке, банковские организации требуют соблюдения следующих основных условий:

• Покупаемая квартира, которая (или права на которую) будет выступать предметом залога, должна находиться лишь в строго определенной застройке конкретной строительной компании, аккредитованной в финучреждении или являющейся ее партнером;
• Приобретаемая квартира должна находиться на завершающей стадии строительства или быть уже сданной в эксплуатацию;
• В случаях ипотечного кредитования квартир, находящихся на стадии строительства, банки требуют предоставления дополнительного залога (другой квартиры или автомобиля) или поручительства со стороны третьих лиц;
• Заключенная между покупателем и застройщиком сделка должна быть оформлена договорами купли-продажи или участия в долевом строительстве;
• Для получения ипотеки, покупателю новостройки необходимо предоставить:

1. Заявление о выдаче ипотеки.
2. Паспорт.
3. Трудовую книжку.
4. Справку о доходах 2-НДФЛ.
5. Копию свидетельства о постановке на учет в налоговый орган или ИНН.
6. Копию военного билета.
7. Справку о регистрации.
8. Договор с застройщиком.

Ипотека оформляется путем заключения договора. До 01.07.2014 он подлежал государственной регистрации, сегодня же ей подлежит только сама ипотека, за регистрацию которой взимается госпошлина в размере 1000 руб. для физических лиц (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Заключение

Приобретение жилья от застройщика, независимо от уровня доверия к нему, всегда сопровождается как массой преимуществ, так и перечнем рисков, которые несет покупатель. Для их минимизации разработан целый ряд мероприятий, основанных на проверке документации на стройку и учредительных документов девелоперов. Однако, даже соблюдение подобных рекомендаций не может гарантировать успешного исхода, особенно, если речь идет о покупке строящейся квартиры. Исходя из этого, самым приемлемым вариантом покупки жилья у застройщика, является приобретение недвижимости, уже сданной в эксплуатацию.