Гражданский кодекс РФ предусматривает большое количество сделок с недвижимостью (дарение, купля-продажа, мена, рента и др.). Какую сделку совершать зависит от индивидуальных условий.
Прежде чем сделать выбор в пользу той или иной сделки гражданину необходимо:
Самой простой по оформлению из гражданских сделок является дарение. Для большинства граждан определяющим моментом является, что можно избежать налогообложения в случае, если стороны являются близкими родственниками.
В остальных случаях практичнее будет совершить сделку посредством договора купли-продажи или мены. Стать собственником возможно и путем получения наследства. Однако, оформление завещания достаточно затратное дело, как для наследодателя, так и для наследника. Вариант с рентой больше подходит одиноким пожилым людям, которые взамен за содержание и уход за собой предоставляют в собственность свое жилье.
Дарственная и договор дарения — по своей сути идентичные понятия. Юридически верным было бы говорить договор дарения. Такое понятие как дарственная чаще всего используется обычными гражданами, не юристами.
В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор дарения представляет собой двухстороннюю сделку, по условиям которой даритель безвозмездно передает одаряемому, имущество (движимое и недвижимое), права или освобождает его от какой-либо обязанности.
Законом предусмотрена как устная, так и письменная форма данной сделки. Устная форма допустима, если даром является движимое имущество.
Исключения:
Как правило, дарственная понимается людьми, не имеющими юридического образования, как документ, в котором содержится факт дарения, заверенный нотариусом.
Однако, чтобы стать собственником имущества, которое передается по договору дарения, надо зарегистрировать право на него. Так на недвижимое имущество право подлежит регистрации в Росреестре. На движимое имущество регистрация права требуется не во всех случаях. Так, например, регистрация требуется на транспортные средства в ГИБДД.
Наследование возможно как по закону, так и путем составления завещания. Завещание в свою очередь — это распоряжение своим имуществом после смерти. В нем наследодатель указывает лиц, которым после его смерти перейдет то или иное имущество или право.
Однозначного ответа на вопрос какая из сделок лучше или выгоднее нет. Это связано с тем, что условия или обстоятельства при каждой сделки индивидуальны. Так вступить в права наследования возможно только через полгода со дня смерти наследодателя. В то время как договор дарения квартиры подлежит регистрации в Росреестре при жизни дарителя. Соответственно одаряемый становится собственником еще при жизни человека, которой распоряжается имуществом.
Сделку по договору дарения можно расторгнуть только в том случае, если в судебном порядке доказать, что она совершена под давлением или даритель был введен в заблуждение и др.
Таким образом, отличий дарственной от завещания на квартиру несколько:
Из вышеизложенного видно, что отличий между этими сделками не мало. Следовательно, как распорядиться своим имуществом нужно выбирать по сложившейся ситуации в каждом случае конкретно.
По своей природе дарение и купля-продажа — это две совершенно противоположные сделки.
Следовательно, сделка купли-продажи применяется тогда, когда человек заинтересован в получении прибыли. Сделка дарения в свою очередь является безвозмездной.
В случае, когда квартира находится в долевой собственности и один из владельцев квартиры желает отказаться от своей доли путем совершения сделки, но при этом остальные собственники не желают воспользоваться преимущественным правом покупки и всячески затягивают с принятием решения, переоформить долю в квартире на другое лицо возможно по договору дарения.
Какую сделку совершить при отчуждении квартиры зависит от ситуации. Но надо иметь ввиду, что квартира, полученная в собственность по договору дарения, принадлежит только одаряемому. Это означает, что в случае развода такое имущества разделу не подлежит. В то время как квартира, купленная в браке, при разводе будет разделена между супругами как совместно нажитое имущество.
Большое значение имеет и разница по налогообложению. По сделке купли-продажи недвижимого имущества продавец должен будет заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли. При этом важно учитывать срок владения недвижимостью.
В связи с этим родственники чаще всего выбирают договор дарения. Это освобождает их от уплаты налогов.
Такие сделки как дарение и уступка права требования (цессия) являются достаточно похожими. Это связано с тем, что предметом той и другой сделки могут выступать имущественные права.
Между ними существуют отличия:
Уступка прав требования в сфере недвижимости чаще всего применяется в долевом строительстве. Если передать квартиру в дар возможно только после оформления ее в собственность, то оформлять переуступку права требования следует до госрегистрации права собственности на квартиру. Также обязательным условием для совершения переуступки является полностью оплаченная цена квартиры по договору долевого участия в строительстве либо одновременный перевод долга на цессионария (получателя прав).
Ренту же, как и договор уступки права требования от договора дарения отличает в первую очередь возмездность. Согласно ст. 583 ГК РФ в обмен на имущество плательщик ренты обязуется выплачивать денежную компенсацию получателю ренты. Компенсация имеет периодичный характер и может быть бессрочной и пожизненной.
При заключении такой сделки гражданин, который выплачивает ренту, приобретает квартиру в собственность и обязан за нее расплачиваться длительный период времени.
Еще одним существенным отличием является форма договора ренты. Данный договор всегда заключается в письменной форме и требует обязательного удостоверения нотариусом. Кроме того, он подлежит регистрации в Росреестре (ст. 584 ГК РФ).
Таким образом, оформление договора дарения и его правовые последствия значительно проще, чем рента.
Договор мены, в соответствии со ст. 567 ГК РФ, представляет собой сделку, по которой один товар передается в собственность в другой стороне в обмен на другой товар. К этому договору применяются правила о купле-продаже.
Отличия договора мены от договора дарения следующие:
Итак, по договору мены каждая сторона выступает как продавцом, так и покупателем. В то время как по договору дарения только одна сторона становится собственником имущества, передаваемого по договору.
Дарение квартиры на первый взгляд является самой простой сделкой. Но вместе с тем имеет ряд особенностей. К основным плюсам договора дарения можно отнести:
Если же заключить сделку купли-продажи, то с прибыли, полученной с продажи квартиры придется заплатить налог в размере 13%. Тоже самое касается и договора мены, если обмен будет неравнозначный (с доплатой).
Минусом является то, что заключать такую сделку нужно только с тем, кому полностью доверяешь. Это связано с тем, что одаряемый становится собственником квартиры при жизни дарителя и может распоряжаться ею по своему усмотрению (например, продать).
А если сведения о стоимости все же содержаться в договоре, то она сравнивается с кадастровой. И в том случае, если стоимость по договору окажется меньше 70% от кадастровой, налог рассчитывается по кадастру.